2009 yılını takiben değerlenme sürecine giren konut fiyatları, zaman içerisinde vatandaşın alım gücünü aşınca, konut masalı dibi gördü.
‘Konut Masalı’ dibi gördü
Son 10 yıldır süregelen ‘Konut masalı’ dibi gördü. Türk varlıklarının yeniden değerleme süreci yaşadığı 2009 sonrasında, konut sektörü de bundan bağımsız kalamazdı. Arsa, arazi ve konut fiyatları bununla uyumlu bir şekilde değer kazandılar.
Zaman içerisinde değer kazançları ile gelinen seviye, bu konut arzını eritmesini beklediğimiz vatandaşların alım gücünü aşmaya başladığı noktada konut fiyatlarının artış hızı düşmeye başladı.
Fiyatlar yavaş da olsa artmaya devam etti, ancak 2015 yılında konut rüzgarı melteme döndü.
15 Temmuz 2016 hain darbe girişimi ile beraber bu kez fiyatların artış hızı enflasyonun altına inmeye başladı.
2017 yılına geldiğimizde artık konut sektörü bir yatırım aracı olmaktan çıkmış, yerini zarar ettiren bir yatırım aracına bırakmıştı.
Sektör, uzun zamandır yüzde 30’lara varan maliyet artışı yükünü sırtlanıp, bunu sasatış fyatlarına yansıtamadı. Sebebi elbette ki olmayan ‘talep’.
2018 Eylül’ünde yaşadığımız kur şokunun ardından güven yerle bir oldu ve faizler fırladı. Bu durum konut sektörü için adeta en tehlikeli kokteyl oldu. Konuta talep dipe çakılıyor ve 2019 yılına kötü bir miras devroluyordu. Müteahhitler açısından; Bankalara verilen teminatlar, eskinin yüksek talepli yıllarının devamı beklentisi ile alınan arsa ve araziler ve yapılan onca yatırımlar…
Ve bazı şirketler zora giriyordu.
2019 yılı yerel seçimlerinin tekrarı ile kötü gidiş yeni bir dip yaptı. 2019 Haziran ayı Konut Satışları 60 binlere inerken, ipotekli satışlar neredeyse yok denecek seviyeye gerilemişti. Sektör, yabancıya yapılan 3-4 bin dolaylarındaki ev satışına sevinir hale gelmişti. Oysa aslolan kendi vatandaşımızın iştahı idi.
Seçim sonuçlarının ilanı, dış ilişkilerde toparlanma, enflasyonun düşüşü ve dünyada bol para döneminin tekrar oluşması ile döviz kurunun rahatlaması at başı gitmeye başladı. Bu sırada yaz ayları da geride kalıyordu.
Temmuz ve ağustosta kredi faiz oranlarının yüzde 0,99’a düşmesi, TOKİ’nin ikinci indirim kampanyası, kamunun ve özel sektörün faiz indirimi ve kredi desteği devreye girince konut piyasası hareketlendi ve uzun sürenin ardından 100 binlik aylık satışları görür hale gelmiştik.
Eylül ayında rekor kırıldı
2019 Eylül ayında ipotekli ve ikinci el destekli 146 bin 903’lük rekor böyle geldi.
…ve Konut Masalı burada bitiyor.
Ancak hayat devam ediyor. Konut piyasasında her şey güllük gülistanlık demek elbette doğru olmaz. Elde bazı gerçekler var. Piyasadaki canlanma;
- düşük faize,
- stabil dövize ve
- neredeyse 3 yıldır fiyatların reel olarak değer kaybetmesine bağlı olarak gerçekleşti.
Vatandaş açısından matematik basit. Kredi faizleri zaten olabildiğince düşük. Konut fiyatlarında da kıpırdamalar illaki olacak, ancak eskinin uçan fiyatlarına ulaşmak bu talep koşullarında mümkün değil. Bu şartlarda yalnızca seçip beğenip, gücünüzün yettiği konutlara bakabilirsiniz. Özellikle ikinci el evler, vatandaşın geliri ile daha uyumlu seçenekler olmayı sürdürecekler.
Oysa ki konut geliştiriciler için hayat çetin geçmeye devam edecek. ‘Konut stoğu’ sektörün tepesinde Demokles’in kılıcı gibi sallanmaya devam ediyor. Yeni ruhsat başvurularının ve yeni inşaat izinlerinin artması, 2020 ve 2021’de bu stokların erimesi ile mümkün olabilecek.
Likiditesi sağlam olmayanlar, ticaret hayatından çekilecekler
Bu süreçte konut piyasasında normalleşme sürecek. Sektörde normalleşme sürerken, likidite pozisyonları sağlam olmayanlar ticaret hayatından çekilmeye devam edecekler. Önümüzdeki 12-24 ayı atlatabilenler için, iş aleminde kalmak kolaylaşacak.
Ancak bankaların kredi verme iştahının açılması için sorunlu sektör kredileri temzlenmeli. Bu durumda kapitalizmin soğuk kuralı işleyecek; Zombi şirketler yerlerini yaşayan organizmalara devredecekler.
Klasik bir boom & bust / patlama ve yıkılma hikayesi.
Bu yüzden sektörün toparlanması uzun sürecek ve sektörel dinamikler eskisinden farklı olacak. Üstelik bu cılız toparlanma;
- kurda,
- siyasette,
- güvende öngörülebilir bir banda ihtiyaç duyuyor.
Toparlanma ihtimaller dahilinde, ancak kolay değil…
Bir konut masalı: Dip bulundu, şimdi ne olacak? başlıklı haber, www.haberturk.com internet sayfasında Gökhan ŞEN tarafından 18 Ekim 2019 tarihinde yayımlanmıştır.
Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP
#mithatgüney / @mithatgny
Bu haber, turkinsa.org.tr internet sayfasında da tarafımdan paylaşılmıştır.
Abone Listemize Kaydolun
inşaPORT Mail Aboneliği
Posta listemize abone olun ve e-posta gelen kutunuzda ilginç şeyler ve güncellemeler alın.
Abone olduğunuz için teşekkür ederiz.
Bir şeyler yanlış gitti.
