Bu yazımızda Av. Emre Ramazan Atasoy tarafından hazırlanmış olan “İnşaat Sözleşmeleri” başlıklı yazıyı sizlerle paylaşıyoruz.

 

İnşaat sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) özel olarak düzenlenmiş değildir. Bununla birlikte; inşaat sözleşmesi niteliği itibarıyla bir eser sözleşmesidir. Eser sözleşmesi TBK m.470’de düzenlenmiştir. İlgili hüküm uyarınca; eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Taşınmaz İnşaat Kavramı

Bina sadece taşınmaz yapılara denmediği gibi inşaat eylemi de sadece taşınmaz yapılar için kullanılmaz. Sadece bir arsada sürekli kalması maksadıyla yapılan ve niteliği de buna uygun olan, arsaya fiziksel olarak bağlı yapılar ve bunların inşası taşınmaz inşaattır. Sezonluk veya başka bir süre için arsaya yapılan gösteri çadırı bungalov, film veya gösteri dekoru gibi yapılar, herhangi bir ev inşasından çok daha büyük ve pahalı olsalar bile, taşınmaz yapı olarak kabul edilmeyeceklerdir. Arsanın üzerinde yer alan taşınmaz yapı arsanın bütünleyici parçasını oluşturur. Taşınmazın arsanın bütünleyici parçasını oluşturmasının önemli sonuçları vardır. Bu önemli sonuçlardan biri de, arsa üzerinde ipotek kurulması halinde arsanın bütünleyici parçası olan taşınmazın bu ipotek kapsamında yer alacak olmasıdır1.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/12-263, K. 2019/890, T. 17.09.2019

“… Ana taşınmazın ipotekli olması hali için düzenlenmiş yukarıdaki yasa maddesine göre; ipotekli taşınmazın ipotek akit tablosunda sayılı ve eklenti niteliğindeki menkuller, taşınmazdan ayrı haczedilemeyeceği gibi, ikinci fıkra gereğince 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 862.maddesi hükmünün saklı tutulmuş olması nedeniyle bu maddeye göre rehin, taşınmazı, bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kıldığından, akit tablosunda yazılı olmasa bile ipotekli taşınmazın eklentisi niteliğindeki mahcuzlar da taşınmazdan ayrı haczedilip satılamaz…”

Sözleşmenin Şekli

Hukukumuzda inşaat sözleşmelerinin de tabi olduğu eser sözleşmelerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu hükümleri (TBK m. 470-486) sözleşmenin kurulmasında herhangi bir yazılı veya resmi şekil şartı öngörmemektedir. Bir eser sözleşmesi olan inşaat sözleşmeleri de bu bakımdan herhangi bir geçerlilik şartına sahip olmamakla birlikte; tarafların anlaşmasıyla sözleşmenin şekle tabi hale getirilmesi mümkündür. İnşaat sözleşmelerinde çoğunlukla adi yazılı şeklin tercih edildiği görülmektedir2.

Eser sözleşmesi niteliğindeki inşaat sözleşmesi geçerlilik şekline tabi olmamasına rağmen diğer görünümlerdeki bazı inşaat sözleşmelerinin ya da özel kanunlardaki düzenlemeler sonucunda bazı inşaat sözleşmelerinin şekle tabi olduğu söylenebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda düzenlenmiş bir sözleşme olmamasına rağmen arsa sahiplerinin taşınmaz mülkiyeti payını devir borçlarından dolayı sözleşmenin resmi şekle tabi olduğu kabul edilir3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmakta ise de, bu geçersizliğin ileri sürülmesi hakkının dürüstlük kuralına uygun olarak kullanılması gerekmektedir (TMK m.2).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2012/13-592, K. 2013/65, T. 16.01.2013

“…Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu ) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nun 2.maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.

İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelmesidir.” Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi”, zaten biçim koşuluna bağlı değildir…”

Hukuki Niteliği

İnşaat sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Fakat eser sözleşmesi ve özellikle hazırlık süreci geniş zamana yayılabilen inşaat sözleşmesi ile ilgili sözleşmenin ani yahut sürekli edimli olup olmadığı konusunda görüş ayrılıkları bulunduğunu söylemek gerekmektedir4.

Ayıp ve Eksik İş

Ayıp

Ayıp meydana getirilen yapıdaki fili niteliklerin, olması gerekenden farklı olması veya eserin taşıması gereken özellikleri taşımaması halidir. Ayıbın bulunup bulunmadığına sözleşme hükümleri, sözleşmede açık hükümler yok ise mevzuat ve dürüstlük kuralı uyarınca karar verilir. Sözleşmede yapı ile ilgili yer, biçim, ölçü, imal tarzı, renk gibi genel niteliklerin belirtilmesiyle yetinişmiş olabileceği gibi daha ayrıntılı özel niteliklere de yer verilebilir. Genelde sözleşmelere eklenen teknik şartnameler bu işlevi görürler5.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2019/2007, K. 2020/111, T. 16.01.2020

“…Sözleşmenin 3. 5. maddesinde düzenlenen cezanın niteliğine baktığımızda seçimlik ceza olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısı ile sözleşmenin tarafı olan arsa sahibinin, bu maddeye göre edimin gereği gibi ifa edilmemiş olması halinde bu cezayı talep hakkı bulunmaktadır. Tüm dosya kapsamı dikkate alındığında, dükkanların 4 metreden aşağı olamayacağının kararlaştırılmasına karşın bu yükseklikte yapılmadığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar bilirkişi raporunda mevcut projeye göre daha derinde dükkan yapılması halinde depo niteliğine dünüşeceğini iddia etmekte ise de; bu durum sözleşmeye aykırılığı ve davalının taahhüdünü ortadan kaldırmamaktadır. Zira davalı, basiretli bir tacir olarak binanın yapıldığı yerdeki kotu ve yapılabilecek yüksekliği dikkate alması gerekmektidir. Yine yukarıda belirtilen sözleşme hükümlerinde kararlaştırılmasına rağmen merkezi ısıtma sistemi için gerekli kazan dairesinin yapılmadığı anlaşılmaktadır. Dükkanlardan çatıya kadar baca yapılmasının kararlaştırılmasına rağmen bacalarında yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bu hususlar göz önünde bulundurulduğunda, işin sözleşme ve ekindeki teknik şartnameye uygun olarak yapılmadığı açıktır…”

Eksik İş

Eksik iş, sözleşme veya teknik şartnamede belirtilen yahut belirtilmiş olmasa bile kullanım amacına göre inşaatta bulunması gereken imalatın bir kısmının yapılmamış olmasını ifa eder. Eksik işten bahsedebilmek için yapılması gereken bazı işlerin hiç yapılmamış olması gerekmektedir6.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2019/2005, K. 2019/3700, T. 30.09.2019

“…Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması gerektiği halde yapılmayan (noksan bırakılan) işleri ifade eder. Eksik işlerin bedeli, teslim tarihine bu işlerin ikmâl edilebileceği sürenin ilavesiyle bulunan tarihteki rayiç bedellerle talep edilebilir. Eksik işler bedelinin istenebilmesi için teslim sırasında ihtirazi kayıt konulmasına ya da ihtar çekilmesine gerek bulunmamaktadır. (BK.md.362)

Öte yandan ayıplı işlere ilişkin ihbar mükellefiyeti getiren kanun koyucu eksik işler yönünden iş sahibine böyle bir yükümlülük yüklememiştir. Bir başka deyişle, eksik işlerde ihbara gerek olmaksızın zamanaşımı süresi içerisinde eksik işler bedeli her zaman talep edilebilir…”

 

Av. Emre Ramazan Atasoy

 

Kaynaklar:

1. ÖZ, M. Turgut,İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, 3.Bası, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2016, s.2
2. ÖZ, s.3
3. KURŞAT, Zekeriya, İnşaat Sözleşmesi, İstanbul, Filiz Kitabevi, Mart 2017, s.20
4. KURŞAT, s.52
5. KURŞAT, s.67-69
6. KURŞAT,s.81

Abone Listemize Kaydolun
inşaPORT Mail Aboneliği

Posta listemize abone olun ve e-posta gelen kutunuzda ilginç şeyler ve güncellemeler alın.

Abone olduğunuz için teşekkür ederiz.

Bir şeyler yanlış gitti.

CEVAP VER

Lütfen yorumunuzu giriniz!
Lütfen isminizi buraya giriniz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.