Ortak Alanların işgalinde Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi Anayasa'ya aykırı olmasına rağmen Anayasal Haklar ranta kurban mı edilecek? Yoksa işgal edilen yerlerin maliklerine hakları verilecek mi?

0
8747

Ortak Alanlar, İmar Barışı’nın kanayan yarasıdır. Birçok kişi kanayan bu yaradan faydalanmak istedi ve yararlandı. Bazı kişiler hakkı olmayan yerler için hak iddia etti. Hakkı olmayan yerlerde hakkı oldu.

Halime D. ve diğer apartman maliklerinin bulunduğu apartmandaki teras ortak alan olmaktaydı. Bu alan, Aziz S. tarafından kapatılmış ve Yapı Kayıt Belgesine başvurulmuştur. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmemesi için Halime D. dilekçe ile başvuruda bulunmuştu ve haklı görüldüğü tespit edilmişti.

Bu karar, yerinde bir karardı. Apartman maliklerinin ortak kullanımı olan bir alan üzerinde bir şahsın hak iddia etmesi doğru olamaz, olmamalıdır. Bu kararı duyar duymaz tüm halkımızın bilgilendirilmesi amacıyla haber yaptık. Bu konuda tarafımıza çok olumlu dönüşler yapıldı.

Kararın İptal Edilmesi Gündemde

Okurlarımızdan Engin B. bu haberi aldıktan sonra Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne aynı sebep ile başvuruda bulunuyor. Yapı Kayıt Belgesi almak için başvuruda bulunan şahıs geri adım atıyor ve hak sahiplerinin hakkını vereceğini belirtiyor. Buna karşılık kat mülkiyetine geçiş için izin istiyor. Hak sahibi olan kat malikleri bu konuyu değerlendirmek için toplanma kararı alıyorlar. Tam bu sırada il müdürlüğünün hukuk servisinden, Halime D.’nin başvurusuna verilen kararın iptal edileceği bilgisini alıyorlar. Bu haber ile yıkılıyorlar. Haklarının yasal olarak gasp edilmemesini istiyorlar.

“Karar Desteklenmeli, Hak Korunmalı”

Tarafımızdan bu konu ile ilgili yetkililere ulaşıldı. Aldığımız bilgiye göre bu kararın yanlış anlaşılma sebebiyle iptal edileceği yönündedir. Ancak bu karardan vazgeçilmesi ile Anayasamıza ve diğer kanunlarımıza karşı gelinecektir. Bu karardan vazgeçilmemelidir. Bu karar desteklenmeli ve kat maliklerinin hakkı korunmalıdır.

Hangisi Üstün? Anayasal Hak? İmar Barışı?

Bilindiği gibi normlar hiyerarşisinde Anayasa en üstündür. Anayasadan sonra sırası ile kanun, KHK, tüzük, yönetmelik, yönerge, tebliğ, genelge ve talimat gelir. Bu nedenle Anayasaya aykırı herhangi bir alt norm yayınlanamaz, yayınlanması halinde hükmü yoktur. Yapı Kayıt Belgesi verilmesi için yayınlanan norm tebliğ olduğu için Anayasaya aykırı bir karar alınamaz.

Tüm bu bilgiler ve aşağıda verilen yasal dayanaklar ışığında, maliklerin ortak kullanım alanında olan imara aykırılıkların imar barışı kapsamında affedilmesi, anayasal hak olan temel hak ve hürriyetleri ortadan kaldıran bir ihlaldir.

Maliklerin ortak kullanım alanlarındaki haklarını hiçe sayarak Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi imar barışının kendi içerisinde çelişkiye düşmesi anlamına gelmektedir.

Ortak kullanım alanlarındaki imara aykırılıklar için yapı kayıt belgesi düzenlenmemesi durumunda buradaki aykırılığı yapan kişinin diğer tüm kat malikleri ile anlaşarak kat mülkiyeti tapusuna geçme imkanı vardır. Bu durumda hem tüm kat malikleri haklarını almış hem de devlet bu imar barışı kapsamında % 6 tutarında bedel almış olacaktır.

Kamu vicdanı, hak ve adalet unsurları göz önünde bulundurulduğunda, alınmış olan bu kararın yerinde olduğu, bu karardan dönülmesi halinde maliklerin hakları devletin izni ile gasp edilecektir. Özellikle içinde bulunduğumuz ülke şartları içinde adaletin tecelli ettiğini, hak gaspı olmadığını, yapanın yanına kar kalır ilkesinin işlemediğini gösteren güzel ve hak gözeten kararlara ihtiyacımız var.



Anayasada Mülkiyet Hakkı

Mülkiyet hakkı anayasal bir hak olup, Anayasanın 13. Maddesi gereğince “Temel hak ve hürriyetler, Anayasanın sözüne ve ruhuna uygun olarak ancak kanunla sınırlanabilir. Kanun, kamu yararı, genel ahlâk, kamu düzeni, sosyal adalet ve millî güvenlik gibi sebeplerle de olsa bir hakkın ve hürriyetin özüne dokunamaz.” denmiştir.

Nitekim yine Anayasanın 35. Maddesine göre “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denmektedir.



Türk Medeni Kanununda Mülkiyet Hakkı

Türk Medeni Kanununun 683. Madde, 1 fıkrası uyarınca “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” Denmiştir. (Ortak mahallerdeki imara aykırılıklar için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi düzenlenmesi ile diğer tüm maliklerin haklarının gasp edildiği, TMK. 683. Maddesinde belirtilen kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkının ihlal edildiği aşikardır.)

Malikin bu yetkilerinin yanında bir de üçüncü kişilerden eşya üzerindeki hak ve yetkilerinin ihlal edilmemesini, ihlal edenlerin durdurulmasını ve zarar oluşmuşsa bunun tazminini talep etme hakkı vardır. Nitekim 683. maddenin ikinci fıkrası bu talep etme hakkını; “Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.” şeklinde düzenlenmektedir.



Kat Mülkiyeti Kanununda Ortak Alanlar

Kat Mülkiyeti Kanununun 3. Maddesi, “Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.” denilmektedir.

Ortak Yerlerin tarifi 4. Maddede, “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kanunun 16. Maddesi, “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” denilmektedir. Bu madde ile ortak yerlerin maliklere ait olduğu aşikardır.

Kanunun 18. Maddesi, “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” denilmektedir.

Ortak alanlarda yapılacak müdahaleler için Kanunun 19. Maddesi “…(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz…

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” denmektedir.

Ayrıca Kanunun 42. Maddesinde “Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.” denmektedir.

Bununla birlikte 44. Maddede “Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;

b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi;

c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması;

şarttır.” denilerek yapıda yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin rızası gerekmekte olup bu alanların kat mülkiyetine geçişi sonrasında yeniden arsa payları oluşturulmalıdır.

Aynı maddenin devamında, “Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.

Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.” denilmektedir. Alan artışına kat malikleri dilerse katılmazlar ancak uğrayacakları hak kayıplarının kendilerine ödenmesi şarta bağlanmıştır.

Abone Listemize Kaydolun
inşaPORT Mail Aboneliği

Posta listemize abone olun ve e-posta gelen kutunuzda ilginç şeyler ve güncellemeler alın.

Abone olduğunuz için teşekkür ederiz.

Bir şeyler yanlış gitti.

CEVAP VER

Lütfen yorumunuzu giriniz!
Lütfen isminizi buraya giriniz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.