26 Mart 2020 tarihli Resmî Gazete’de, 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayınlandı. Bu kanunun Geçici 2. maddesine göre, 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira borcu ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

Türk Borçlar Kanununun “Kiracının Temerrüdü” başlıklı 315. madde hükmünde kira sözleşmesinin feshi düzenlenmiştir. Bu maddenin ilk fıkrası şu şekildedir: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” Aynı maddenin 2. fıkrasına göre ise, verilmesi gereken bu makul süre, çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Yine, Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’ye göre ise, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yukarıdaki hükümler, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verene sözleşmeyi fesih ve kiracıyı tahliye etme hakkı tanımaktadır.

Ancak 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesine göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacak bu sebebe dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecek, kiralanan taşınmazın tahliyesini de isteyemeyecektir.

Öte yandan, bu kanun hükmü konut kira sözleşmelerinde değil, yalnızca iş yeri kira sözleşmeleri açısından düzenleme getirmiştir. Dolayısıyla, konut kira sözleşmeleri açısından tahliyeye bir etkisi yoktur.

Ayrıca anılan hüküm, kira bedellerini ödeme yükümlülüğünü kaldırmamakta, sadece bunların ödenmemesinin fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacağını düzenlemektedir. Diğer bir deyişle, kiracının kira bedelini ödeme borcu devam etmektedir ve kiraya veren, geciken kiraları faiziyle birlikte talep edebilir.

1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile bu sürenin sona ereceğini belirten Epözdemir bu sürenin dolması ile beraber kiraya verenin artık tek taraflı kira sözleşmesi feshi hakkına kavuşacağını ve kiracıya tahliye davası ve icra kanalı ile alacak davası açabileceğini belirterek bu tip dava başvurularında cidi bir yığılma yaşanabileceği uyarısında bulundu.

Kiracının Fesih Nedenleri

1) Sözleşmenin Süresinin Dolması: Belirtelim ki bir konut ya da çatılı işyerinin kiralanmasını konu alan kira sözleşmelerinde, eğer sözleşme SÜRELİ olarak (mesela 18 aylık, 24 aylık vs.) kurulmuşsa, SÜRENİN DOLUMUNDAN 15 GÜN ÖNCE yazılı bir bildirim yapmak suretiyle kira sözleşmesi sonlandırılır. Aksi takdirde, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.
2) Kira İlişkisinin Kiracı Bakımından “Çekilmez” ve “Sürdürülemez” Hale Gelmesi: Bu, bir olağanüstü fesih sebebidir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisi, saymakla tükenmez sebeplerden ötürü götürülemez bir hale gelmiş olabilir. Fakat bu “sürdürülemezlik”, mutlaka kiraya veren ile kiracı arasındaki kişisel husumetlerden kaynaklanmak zorunda değildir. Kiracı için, artık oturulmakta olan dairede kalmak komşularıyla anlaşamaması ya da sair hususlar yüzünden imkânsız ya da çekilmez hale gelmiş olabilir. Bu tür bir olağandışı sebep varsa, sözleşmenin süreli ya da belirsiz süreli olmasına gerek yoktur; fesih HER ZAMAN ve DERHAL yapılabilir. Burada, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi de bir olağanüstü fesih sebebi sayılabilir. Hangi durumların ÖNEMLİ SEBEP sayılarak kira ilişkisini “çekilmez” hale getireceği, YARGICIN TAKDİR YETKİSİ sınırlarındadır. Bu nedenle, tarafların avukatlarına yargıcı ikna etmek noktasında büyük iş düşmektedir.
3) Kiraya Verenin Ölmesi
4) Kiraya Verenin İflas Etmesi (Yalnız Tacir Sıfatlı Kiraya Verenler İçin)

Yukarıdaki uyuşmazlıklar, davalının yerleşim yerindeki ya da sözleşmenin ifa yerindeki (kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki) sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davanın buralara açılması gerekir, aksi halde dava reddedilir.

 

Abone Listemize Kaydolun
inşaPORT Mail Aboneliği

Posta listemize abone olun ve e-posta gelen kutunuzda ilginç şeyler ve güncellemeler alın.

Abone olduğunuz için teşekkür ederiz.

Bir şeyler yanlış gitti.

CEVAP VER

Lütfen yorumunuzu giriniz!
Lütfen isminizi buraya giriniz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.