Konut Reformu İçin Seçenekler Menüsü

Tüm dünyada yoğun konut sorunu var. Bu konu konuşulduğunda; “Müteahhitlik hizmetleri arttı”, “İnşaat malzeme fiyatları arttı”, “Arsa fiyatları arttı” gibi inşaat sektöründen kazanç sağlayan paydaşların sorunu konuşulur. Oysa konut sorunu, gündüzü bir şekilde bir yerlerde geçirip, geceyi geçirecek yere duyulan ihtiyaçtır. Bu ihtiyaca cevap verecek yasalar, otoriteler tarafından benimsenmemektedir. Herkes için konut inşa etme hakkı, yasa ile korunmalıdır.

Aşağıda, George Mason Üniversitesi Mercatus Merkezi Kentleşme Projesi görevlilerinden Salim Furth, Emily Hamilton ve Charles Gardner tarafından yazılan “ABD’de Konut Reformu: 2026 İçin Seçenekler Menüsü” başlıklı makale incelenmektedir.

Konut Maliyetlerini Düşürme Yöntemleri

Tüm dünyada pandemi ve sonrası genel enflasyonun yüksek olduğu, ekonomik parametrelerin alt üst olduğu 2021 ve 2022 yıllarında; kiralar ve ev fiyatları keskin bir şekilde yükseldi. Artık bu dönem geride kaldı. Ancak daha yüksek kiralar ve konut fiyatları yeni bir normal gibi görünüyor.

İnşaatçıların konut talebini karşılamasını engelleyen kısıtlayıcı yerel imar düzenlemeleri, konut kıtlığının temel nedenidir. Buna karşı önlem olarak otoriteler, yerel imar düzenlemelerine koruyucu önlemler getirebilir, inşaat yönetmelikleri düzeltebilir ve arazi kullanım düzenlemeleri reforme edebilir.

Burada kanıtlanmış konut politikası reform seçeneklerinden oluşan bir menü sunulmaktadır. Bu reformlar dört kategoriye ayrılıyor:

*Büyük şehirlerdeki minimum arsa büyüklüğü belirleyen yetki aşımını tersine çevirmek.
*Konut üretim prosedürlerini basitleştirmek
*Şehirleri konut karşıtı davalardan korumak
*Özünde minimal olan çok farklı seçeneklere fırsat verecek şekilde inşaat standartlarını güncellemek

Konut Reformu İçin Seçenekler Menüsü: İmar ve Arazi Kullanımı

Şehirler ve ilçeler, imar yetkilerini kullanarak belirli konut tiplerini yasaklamış veya inşaatçılara arazi veya otopark için maliyetli zorunluluklar getirmiştir. Konut üretimine kritik yerel engelleri hedef alan mevzuat basitleştirilebilir.
Müdahaleler, daha düşük maliyetle daha fazla konutun mümkün olmasını sağlama yönünde olmalıdır.

Seçenek 1: Ek konut birimlerine izin verilmesi
Ev sahiplerinin arka bahçe kulübeleri, bodrum katı daireleri veya garaj dönüşümleri şeklinde olabilen ek konut birimlerine izin verilebilir.

Seçenek 2: Ticari alan&Konut alanı kullanımına izin vermek
COVID-19 pandemisi ve uzaktan çalışmanın normalleşmesi, uzun süreli ofis boşluklarına yol açtı.
Kötü konumlanmış perakende binaların geleceği belirsizdir. Çoğu ticari bina konut dönüşümüne uygun değildir, ancak bu durum kolayca yeniden geliştirilebilir.

Seçenek 3: Minimum büyüklük kısıtlamadır
Minimum arsa büyüklüğü zorunlulukları, konut inşaatı için büyük bir engel teşkil etmektedir. Altyapının mevcut olduğu yerlerde, küçük konut arsalarını yasallaştırılarak on binlerce küçük arsalı müstakil evin inşasına yol açılabilir.

Seçenek 4: Toplu taşıma odaklı gelişmeye izin vermek
Otoriteler, devlet tarafından sübvanse edilen toplu taşımanın hizmet verdiği alanlarda konut gelişimini, destekleyebilir. Yeni uygulamalar modelleyebilir.

Seçenek 5: Park etme zorunluluğunu sınırlandırmak
Kullanılan konutun modeline göre park izni verilir. Minimal bir konutta tek araca izin vermek gibi

Bürokrasinin Azaltılması ve Yasal Koruma

Onay süreçlerindeki belirsizlik, konut üreticisinin en büyük düşmanıdır. Hukuki çerçevenin geliştiriciler için daha az belirsizlik sunması hedeflenmelidir.

Seçenek 6: “Belirli ve objektif” onay kriterleri gerektirmek
Tipik bir imar yönetmeliği, her bölgede kullanımların “hak olarak”, “şartlı olarak” veya “özel izinle” izin verildiğini belirtir. Bu takdir yetkisine bağlı onay sistemi belirsizlik yaratır ve yolsuzluğa açıktır. Kendi çıkarlarına göre hareket etme fırsatlarını azaltmak için geliştirme onaylarının açık, yayınlanmış kriterlere bağlı olmasını şart koşabilir. Bir başvuru bu kriterleri karşılıyorsa, onay verilmelidir.

Seçenek 7: Bina planlarının üçüncü şahıslar tarafından incelenmesine izin vermek
İzin başvurularında çok sayıda belge sunulur. Yoğunluğu hafifletmek için üçüncü taraf incelemecilere (özel şirketler veya diğer otoriteler) tutmasına izin verilebilir. Üçüncü taraf incelemeciler denetim ve lisanslama gerekliliklerine tabi olmalıdır.

Seçenek 8: Reform protesto dilekçeleri
İmar değişiklikleri ile ilgili protesto dilekçesi/uygulamaları kullanabiliyor. Uygulamada protesto dilekçesi/uygulamaları, geniş topluluğun çıkarlarından ziyade zengin itirazcıların çıkarlarını önceleniyor, demokratik karar alma sürecine müdahale edişiyor ve bireysel mülkiyet haklarını zedeleniyor. Pek çok yerde protesto dilekçesi yasalarını reforme etti veya yürürlükten kaldırdı.

Yasal çerçeveleri iyileştirme noktasında mevzuatın tüm mülk sahipleri için geniş kapsamlı koruma sağlaması ve inşaatçılar için daha az belirsizlik sunması hedeflenmelidir.

Seçenek 9: Mevcut koşulları yasadışı hale getiren blok imar düzenlemesi
Birçok şehrin eski bölgelerinde imar düzenlemeleri o kadar kısıtlayıcı hale geldi ki, mevcut binaların çoğu uyumsuz durumda. Hedefinden sapmış imar düzenlemeleri, boş alanların yeniden geliştirilmesini ve çürümüş binaların değiştirilmesini imkansız hale getirebilmektedir. Bu sorunu çözmek için, binaların dörtte birinin (%25) uyumsuz olduğu bloklarda yerleşim, kullanım, park veya hacim üzerindeki kısıtlamaları geçersiz kılabilir.

Seçenek 10: İmar planının değiştirilmesine karşı koruma önlemleri alınması
İmar planı değişikliğinden etkilenen arazi sahipleri, yerel yönetimlerine tazminat talebinde bulunmalı ve mülk değerindeki herhangi bir azalmayı kanıtlama yükümlülüğünü üstlenmelidir.değerlendirmelidir. 

Seçenek 11: İtiraz edenlerin dava açma hakkını sınırlamak
Çevre koruma yasaları ve arazi kullanım itiraz yasaları da dahil olmak üzere bazı yasalar, itiraz edenlerin kendilerine veya mülklerine zarar verildiğini kanıtlayamasalar bile konut yapımını engellemek için dava açmalarına izin veriyor. Bu yasalar, potansiyel davacı havuzunu büyük ölçüde genişletiyor ve dava olasılığını artırıyor. Davalar ise konut üretiminin zaman çizelgesini geciktirebiliyor.
Bu durumda itiraz edenlerin, genel kamuya karşı zararlar yerine kişisel zararları kanıtlamalarını gerektiren bir yasa tasarısı düşünülebilir. Konut üretimi yıllarca süren davaların öznesi olmamalıdır.

Seçenek 12: Yasa ile dubleks bölgeler açmak
Birçok imar bölgesinde dubleks, tripleks ve dörtlü konutları yasallaştırmaktadır. Onbinlerce konut sahibinin ağa bağlandığı devasa konut sahipleri derneği, büyük alt bölümlere müdahele eden karmaşık yasalar olmadan, bu bölgeler finansman kolaylığı sağlanabilir.

Seçenek 13: Başvuru sırasında imar haklarını güvence altına almak
Konut izinleri aldıktan ve finansmanı ayarladıktan sonra bile, bir yerel yönetim imar şartlarını değiştirebilir ve geliştiricinin altından halıyı çekebilir. Bir geliştirme başvurusu sırasında konut sahiplerinin güvence altına alınmasını sağlayan bir yasa çıkarılabilir.

Seçenek 14: Yerel yönetimler tarafından alınan ücretleri sınırlandırmak
İlçeler, belediyeler ve diğer yerel yönetimler tarafından uygulanan etki ücretleri, bir evin inşa maliyetine on binlerce dolar ekleyerek konut fiyatlarını yükseltebilir ve yeni konut inşaatının fiyatına bir taban oluşturabilir. Konut üretimini engelleyen aşırı ücretlere karşı koruma sağlayan açık yasal önlemler alınabilir.

İnşaat Standartlarının Güncellenmesi

Geliştiricinin işi bittiği yerde, inşaatçının işi başlar. Arsa fiyatlarının düşük olduğu yerlerde, inşaat maliyetleri yeni ev fiyatlarının en önemli belirleyicisidir. Politika yapıcılar, uygun maliyetli konut türlerinin erişilebilir kalmasını sağlamak için yapı yönetmeliklerini gözden geçirmeli ve güncellemelidir.

Seçenek 15: Teknik prosedüre uygun prefabrik evlere izin verilmesi
Prefabrik konutlar, sübvansiyon olmadan düşük ve orta gelirli insanlar için uygun fiyatlı konutların ülkedeki en önemli kaynaklarından biridir.
Ancak bugün, imar kodları, sınırlayan faktörlerden biridir. Prosedüre uygun evlerin, ek inşaat standartlarına veya gereksiz denetimlere tabi olmadan, tek ailelik bir eve izin verilebilir.

Seçenek 16: Estetik zorunlulukları ve malzeme yasaklarını ortadan kaldırmak
Ne imar otoritesi ne de yapı kodu uygulaması ev estetiğine kadar uzanmamalıdır. Malzeme yasakları yalnızca benzersiz iklim veya sağlık ve güvenlik koşullarıyla gerekçelendirilmelidir. Mevcut tarihi bölgeler hariç döneme ait estetik gereklilikleri devam edebilir.

Seçenek 17: Tek merdivenli çok katlı konut tasarımına izin verin
Genelde yangın güvenliği için fazladan bir merdiven yapılması istenir. Güvenlik ve maliyette zorunlu kriterler sağlanarak, bu iki merdiven bir arada projelendirilebilir.

Seçenek 18: Daha düşük maliyetli asansörlere izin verin
Asansör, konut maliyetini artıran kalemdir. Bu harcama kaleminde kurulum ve işletme maliyetini göz önünde tutan düzenlemelerin yapılabilmesine olanak verilmelidir.

Şehirleri düzenleyen gücün, kötüye kullanılmasını önlemek ve benzersiz yerel zorluklara karşı yaratıcı çözümler bulmak gereklidir. Konut, sadece iç ihtiyaç değil aynı zamanda açık pazarda rekabet gücü isteyen konudur.

Yazarlar Hakkında (Bu Makaleyi Yazan)
Salim Furth, George Mason Üniversitesi Mercatus Merkezi’nde kıdemli araştırma görevlisi ve Kentleşme Projesi direktörüdür.
Emily Hamilton, George Mason Üniversitesi Mercatus Merkezi’nde kıdemli araştırma görevlisi ve Kentleşme Projesi direktörüdür.
Charles Gardner, George Mason Üniversitesi’ndeki Mercatus Merkezi’nde araştırma görevlisidir. Araştırmaları imar hukuku ve konut erişilebilirliği üzerine yoğunlaşmaktadır.

Bu yazı, George Mason Üniversitesi Mercatus Merkezi Kentleşme Projesi görevlilerinden Salim Furth, Emily Hamilton ve Charles Gardner tarafından yazılmıştır. Haber olarak inşaat mühendisi Gülcan Ay tarafından düzenlenmiştir.