İmar barışıyla alınan ortak alanlar eski haline getirilebilir mi?

İmar Barışı olarak tabir edilen, 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16. madde ile afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amaçlanmış olup bu yapılar için yapı kayıt belgesi verilmesi sağlanmıştır. Tabi amacına ne kadar ulaştı, amacı dışına çıktı mı diye sormadan da geçemiyoruz.

Afet risklerine hazırlık kapsamında Kanuna eklenen bu maddenin detayına indiğinizde, afet riskine karşı sorumluğun başvurana yüklendiği, başvuru anında denetiminin dahi yapılmadığı, amacının dışına çıkmayı bırakın yasaların ayaklar altına alındığı durumlarla karşılaşıyorsunuz. Binadaki maliklerinin birbirine düşman bile olduğunu duyduğunuzda da, bu nasıl BARIŞ yahu diyorsunuz.

Binadaki maliklerin ayrıştığı nokta ise ‘Ortak Alanlar’ için yapılan başvurular olmaktadır. Belki de en çok soru aldığımız konunun bu olduğunu söyleyebilirim. Maalesef İmar Barışının bu konuda çok açıklayıcı bir maddesi yok. 181 nolu hattı aradığınızda da birbirinden farklı cevaplar alıyorsunuz. Yani bu konuda bir netlik olmadığı çok açıktır.

Ortak Alanlar İçin Başvuruda Engel Var mı?

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 8’inci maddesinin (ç) bendinde, “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.” denilmekte olup özel mülkiyet, bir şahsın elinde bulundurduğu malın kendisi ve menfaati ile birlikte ona ait olması, malın başka birisi ile ilişiğinin bulunmamasını ifade ediyor. Yani ortak alanlar tek bir şahsa ait olmadığı için özel mülkiyet değil, ortak mülkiyettir. Bu nedenle ortak alanlar için yapı kayıt belgesi düzenlenmesinin önünde hiçbir engel bulunmuyor. Peki, binalarda yönetmeliklerce yapılması istenen ortak alanlar nelerdir? Ortak alanlarla ilgili şartlar nelerdir?

Ortak Alan nedir? Hangi Bölümler Ortak Alandır?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4’üncü maddesinin iii) bendinde “Ortak alanlar: Mimari projelerde bağımsız bölüme konu olmayan ve kapsamı 634 sayılı Kanunda belirtilen ortak yerleri,” olarak ifade edilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak yerler,

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri

olarak ifade edilmekte olup bunların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer ve sözleşme ile belirtilebilir.

Yukarıda siyah olarak işaretlediğim (kapıcı daire veya odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, sığınaklar,) yerler kullanım amacı en çok değiştirilen yerlerden olup yapı kayıt belgesi başvurularında da en çok bu alanların konut/işyerine çevrildiği görülmektedir. Peki, bu alanlar için asgari şartlar nelerdir?

Ortak Alanların Bulundurulmasının Sınır Şartları

Konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan ve katı yakıt kullanan kaloriferli veya kalorifersiz binalar için bir adet kapıcı dairesi yapılması zorunlu olup 80’den fazla olması halinde her 40 daire için ilave olarak bir kapıcı dairesi daha yapılır. Katı yakıt haricindeki diğer ısıtma sistemleri kullanılan konut kullanımlı binalar için bağımsız bölüm sayısının 60’tan fazla olması halinde bir, 150’den fazla olması halinde 2 kapıcı dairesi yapılması zorunludur. İlave her 150 daire için ek bir kapıcı dairesi yapılır. Yapı inşaat alanı 2000 m²’den fazla olan işyeri ve büro olarak kullanılan binalarda bekçi odası yapılması şarttır.

Onaylı yapı ruhsatı eki mimari projesinde;

– 12 ve daha az bağımsız bölümü olan sadece konut kullanımlı yapılarda,
– Emsal hesabına konu alanı 1500 m2 den az konut dışı kullanımlı yapılarda,
– Konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 12 ve daha az olup, binanın tamamının emsal hesabına konu alanı 1500 m2 den az olan konutla birlikte aynı zamanda konut dışı kullanımlı yapılarda,
– Toplam yatak sayısı 50 ve daha az olan yurt, koğuş, misafirhane, yatakhane, bakımevi, otel, pansiyon, yataklı sağlık tesisleri gibi kalıcı veya geçici konaklama yapılan tesislerde,
– Emsal hesabına konu alanı 3000 m2 den az olan her türlü imalat ve sanayi tesisleri, besihane, tavuk çiftliği, sera ve benzeri olarak belirlenen ve başkaca bir kullanım içermeyen yapılarda,
– Ceza infaz kurumları, tutukevleri gibi yoğun güvenlik gerektiren ve önlem alınan yapılarda,
– Otopark yapılarında, stadyum ve benzeri açık ve kapalı spor tesislerinde, ibadet yapılarında, düğün, nikâh, sinema ve tiyatro salonlarında, açık ve kapalı pazar yerlerinde, depo, antrepo, akaryakıt ve LPG istasyonlarında,

sığınak yapma zorunluluğu aranmıyor.

Otopark Yönetmeliğinin 4’üncü maddesinin (1) fıkrasının e) bendinde belirtilen haller dışında da tüm binalarda otopark yapılması zorunlu olup, 11’inci maddenin (1) fıkrasında “Yapı kullanma izni alındıktan sonra otopark yerleri plan ve Yönetmelik hükümlerine aykırı olarak başka amaçlara tahsis edilemez.” denilmektedir.

Danıştay: Ortak alanların vasfı değiştirilemez

Danıştay 17. Daire’sinin E:2015/8959 ve K:2015/492 nolu kararında; “İmar mevzuatına aykırı olarak uyuşmazlığa konu alanda bırakılması gereken ortak alan mahiyetindeki depo, sığınak ve kapıcı dairesi kullanımındaki yerlerin işyeri yapılması mümkün olmadığından, işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptali ile işyerinin faaliyetten men‘i yolundaki dava konusu işlemlerde hukuka aykırılık, davanın reddi yolundaki mahkeme kararında ise sonucu itibariyle isabetsizlik bulunmamıştır.” denilmiş olup ortak alanların vasfının değiştirilemeyeceği, bu alanların tekrar eski haline getirilmesine emsal bir karar olmaktadır.

Sonuç olarak…

Yukarıda detaylı olarak açıkladığım gerekçelere göre; bağımsız bölüm içinde ya da dışında yer alan ve ortaklaşa kullanma, korunma ve yararlanma için zorunlu olan ortak yerlerin vasfının değiştirilmesi mümkün değildir. Yapısal özellikleri ve nitelikleri gereği her halde ortak yerlerden sayıldıklarından, kat maliklerinin oybirliği ile alacaklar bir kararla dahi bu gibi yerleri bağımsız bölüme dönüştürmeleri nitelikleri gereği mümkün değildir. Bu yönde yapılmış başvuruların iptali için başvurulabilir ve hatta eski haline getirilmesi de talep edilebilir.

Bu konudaki görüş, öneri ve sorularınızı yorum kısmına yapabilir veya bana mail ile ulaştırabilirsiniz.

Saygılarımla,
İnş. Müh. Yüksel KAYA

Daha önce yazdığım yazıya aşağıdaki bağlantı ile ulaşabilirsiniz. Danıştay 17. Daire’sinin aldığı karar metnini de aşağıdaki linkten indirebilirsiniz.

Ortak alanların işgali yasal mı oluyor?

Danıştay 17. Daire’sinin E20158959 ve K2015492 nolu kararı

Hazırlayan: İnş. Müh. Yüksel KAYA
e-posta: yuksel@insaport.com